O intuito deste informativo é apenas trazer de forma sumária o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre os direitos do comprador de um imóvel cuja entrega encontra-se em atraso.
Em tempos de crise econômica, já se vão mais de 2 anos que o subsistema imobiliário encontra-se acometido por essa onda destruidora. Essa afirmativa ganha relevo na medida em que todos os participantes da cadeia estrutural desse subsistema de negócios passam a sofrer com esse abalo econômico.
Nessa perspectiva, inicialmente, poderia se vislumbrar a possibilidade de revisão contratual no negócio jurídico de compra e venda imobiliária, uma vez tratar-se na sua grande maioria de contratos com obrigações sucessivas que se protraem no tempo ao longo de anos.
No entanto, como forma de proteger o comprador, geralmente hipossuficiente jurídico, técnico e econômico, frente às grandes incorporadoras, outro é o entendimento jurisprudencial, que assume a decadência do subsistema imobiliário como parte do risco do negócio empresarial. Portanto, o impacto econômico do país, prima facie, não deve transbordar no atraso da entrega do imóvel, objeto de incorporação imobiliária.
Sendo assim, convém trazer um compilado de julgamentos que traduzem o entendimento da Corte Superior de Justiça, como segue abaixo:
A jurisprudência da Segunda Seção do STJ: “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (REsp n.1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).
Segundo a jurisprudência repetitiva da Segunda Seção do STJ “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância” (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).
O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do comprador. O inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. (AgInt no AREsp 1559959 / RN AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2019/0232597-4)
Consonância entre o acórdão estadual e a jurisprudência desta Corte, no sentido de que o atraso na entrega do imóvel (objeto de compromisso de compra e venda), sobretudo após o esgotamento da prorrogação estipulada, enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. (REsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 09.05.2018, DJe 22.05.2018).
Consoante a jurisprudência desta Corte, “reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos e devem corresponder à média do aluguel que o comprador deixaria de pagar“. (AgInt no REsp 1.723.050/RJ, Relator o Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, DJe de 26/9/2018).