Quando o assunto é condomínio a regra matriz que estabelece o contorno jurídico das relações entre condôminos é a lei 4591/64. Tal dispositivo legal muito embora seja relativamente antigo, já sofreu inúmeras modificações por leis posteriores. O maior exemplo se deu através da lei 13786/18 que alterou inúmeros artigos da antiga lei 4591/64.
Convém destacar, que o princípio da livre manifestação das partes cuja gênese situa-se na seara do Direito Contratual, já contagiou a doutrina e jurisprudência, atingindo inclusive o Direito Imobiliário, de modo que apesar das relações condominiais serem pautadas pela lei 4591/64, a Convenção de Condomínio, cujo teor foi integrado pela livre manifestação das partes, atua como delimitador dos direitos e obrigações pertinentes ao condomínio. Destarte, pode-se dizer como o senso comum que a Convenção de Condomínio “faz lei entre as partes”.
Ainda sobre os textos legais acerca de normas condominiais, insta observar que há a incidência concomitante do Código Civil, especificadamente no que tange as normas sobre direito de vizinhança (capítulo V)
Após citada a importância da referida convenção, convém destacar os direitos e obrigações, norteadores dos proprietários das unidades autônomas em sede condominial (“moradores de um condomínio”), previstos da lei 4591/64. Como identificados abaixo:
- Todo condomínio (leia-se edilício) deve necessariamente possuir unidades autônomas (apartamentos ou casas individualizados), cabendo a cada uma delas uma fração ideal, ou seja, uma parte da parcela do terreno que é comum aos demais condôminos;
- Cada condômino (morador ou locatário) tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano, ou incômodo, aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
- O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva;
- Podem os condôminos destituírem o síndico pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia geral especialmente convocada. Em virtude da falta de consulta a profissional advogado, comumente as Convenções não estabelecem as condições pelas quais o síndico pode ser destituído, portanto nesse caso a falta é suprida pela própria lei, através do quórum de votação acima.
Em relação às obrigações destacam-se:
- A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos. Portanto, por exemplo, “não pode o proprietário do apartamento 101, querer isentar-se ao pagamento integral do condomínio sob a alegação de que não utiliza o elevador”.
- É proibido a qualquer condômino: alterar a forma externa da fachada, decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação, destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, e além disso tornar dificultoso o uso das partes comuns. Sublinha-se o fato de que possíveis modificações podem ser realizadas desde que respeitado estabelecido na Convenção ou no Regimento Interno
Merece lembrar que a violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber, por força do art. 21, caput, da lei 4591/64. No caso de aplicação de multa por infração cabe ao síndico a referida cobrança, muito embora no caso do mesmo omitir-se, pode esse direito ser exercido na via judicial por qualquer condômino interessado (§ único do art. 21 lei 4591/64).
No caso do condômino que não consegue usufruir de maneira plena da sua propriedade, dentro dos limites impostos pelas normas da Convenção de Condomínio, é muito comum a busca pelo auxílio do Poder Judiciário para fins de cessar o referido impedimento, seja o agente responsável outro condômino, seja o próprio condomínio na pessoa do síndico. Tal direito recebe proteção jurídica precipuamente nas normas de direito de vizinhança prevista no Código Civil, entendimento extraído do art. 1277, que a este segue: O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Nos últimos anos das demandas judiciais, uma das que mais tem sido objeto de disputa em sede de direito condominial é aquela que trata da possibilidade de animais domésticos. Sobre o tema já pacificado nos Tribunais merece destaque que: O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 14 de maio de 2019, decidiu que condomínios não podem restringir, de forma genérica, que moradores tenham animais domésticos de estimação, como cães e gatos, em apartamentos. Pelo entendimento da Terceira Turma do tribunal, que julgou um caso sobre o tema, as convenções só podem fazer restrição quando os bichos apresentarem risco à segurança, higiene ou à saúde dos demais moradores. Deve ser explicado que tal entendimento no STJ não é unanime, existindo decisões de Ministros de que a regra da Convenção deve prevalecer, regra esta que recebeu a anuência dos condôminos.
E quanto a inadimplência ? Assista o vídeo abaixo sobre o entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre esse assunto.