Usucapião é o instituto do Direito Civil através do qual aquele que possui um imóvel, como se dono fosse, de forma mansa, pacífica e contínua, por um lapso temporal previsto em lei ou na Constituição da República, pode adquirir a propriedade deste imóvel de forma originária, como dispõem os artigos 1238 e seguintes do Código Civil.
A posse mansa e pacífica é aquela que não encontra oposição por parte do proprietário, que se mantém inerte, sem buscar os meios legais para a interrupção desta posse. Além disto essa posse deverá ser exercida com animus domini (ânimo de dono), ou seja, o possuidor deverá agir como se o imóvel fosse seu, não possuído tal característica a posse do locatário e do comodatário, por exemplo.
Importante ressaltar ainda que a posse precária, clandestina ou violenta são consideradas formas de posse injusta, sendo assim, estes tipos de posse não são aptas a ensejar a usucapião. No que concerne ao requisito temporal da posse, vale ressaltar que o transcurso do prazo, que irá variar de acordo com a modalidade de usucapião pretendida, irá gerar a chamada prescrição aquisitiva, que fará nascer para o possuidor um direito real sobre o imóvel. Aqui, cabe salientar que o art. 1.244 do Código Civil estendeu ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, aplicando-as à usucapião.
Sendo assim, a título de exemplo, não poderá ocorrer usucapião entre cônjuges, enquanto durar o casamento, nem poderá correr o prazo para a prescrição aquisitiva contra o menor de 16 anos.
Como já mencionado acima, a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, desta forma, o seu implemento causa uma verdadeira ruptura na cadeia dominial, já que aqui não ocorrerá uma transmissão entre o antigo e o novo proprietário, motivo pelo qual a usucapião não constitui fato gerador do ITBI. Além disso, por ocasião da atribuição desta nova propriedade, o imóvel ficará livre dos ônus que até então recaiam sobre ele, tais como penhora ou hipoteca. Deve-se observar que, conforme previsão do art. 183, § 3º da Constituição da República, os bens públicos não podem ser usucapidos.
Após este breve resumo, se faz importante elencarmos os requisitos das principais modalidades de usucapião:
USUCAPIÃO ORDINÁRIA/COMUM – Fundamento legal: artigo 1242 e parágrafo único do Código Civil; – Posse mansa, pacífica e contínua; – Boa-fé; – Justo Título; – 10 anos contínuos na posse do imóvel; * O parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil reduz este prazo para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – Fundamento legal: artigo 1238 do Código Civil; – Posse mansa, pacífica e contínua; – 15 anos contínuos na posse do imóvel; * O parágrafo único do artigo 1.238 do Código Civil reduz este prazo para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL (OU PRO LABORE) – Fundamento legal: artigo 1239 do Código Civil e artigo 191 da Constituição Federal; – Posse mansa, pacífica e contínua; – Não ser proprietário de outro imóvel (seja rural ou urbano); – Imóvel localizado em zona RURAL não pode ultrapassar 50 Hm²; – Tornar o imóvel produtivo por seu trabalho ou de sua família; – Ter no imóvel sua moradia; – 5 anos ininterruptos na posse do imóvel.
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA – Fundamento legal: Artigo 183 da Constituição Federal e artigo 1240 do Código Civil; artigo 9º da lei 10.257/2001 – Posse mansa, pacífica e contínua; – Não ser proprietário de outro imóvel (seja rural ou urbano); – Imóvel urbano de até 250 m²; – Tornar o imóvel produtivo por seu trabalho ou de sua família; – Utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família; – Não haver o possuidor utilizado e se beneficiado desta espécie de usucapião anteriormente; – 5 anos ininterruptos na posse do imóvel.
USUCAPIÃO FAMILIAR (OU POR ABANDONO DE LAR) – Fundamento legal: Artigo 1.240-A do Código Civil e seu § 1º; – Posse mansa, pacífica, contínua e com exclusividade; – Não ser proprietário de outro imóvel (seja rural ou urbano); – Imóvel urbano de até 250 m²; – A propriedade do imóvel seja dividida com seu ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar; – Utilizar o imóvel para sua moradia ou de sua família; – Não haver o possuidor utilizado e se beneficiado desta espécie de usucapião anteriormente; – 2 anos ininterruptos na posse do imóvel.
USUCAPIÃO URBANA COLETIVA (ESTATUTO DA CIDADE) – Fundamento legal: Artigo 10 da lei 10.257/2001; – Núcleo urbano informal existente sem oposição há mais de cinco anos; – Área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250 m² por possuidor; – Os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.